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Las Comisiones Hipotecarias: familiarízate con ellas

Nov , 6
Las Comisiones Hipotecarias: familiarízate con ellas

Las hipotecas son garantías de un crédito o préstamo que se adquiere para la compra de un inmueble, por lo que al obtener dicha hipoteca se obtiene un compromiso de pago, que según el tipo de contrato, tiene características especiales como las cuotas, comisiones, intereses, etc. 

En lo que respecta a las comisiones, existen diferentes tipos (algunas fijas y otras variables) que se presentan a lo largo del proceso de préstamo hipotecario; y que para entender a fondo se debe manejar otros conceptos asociados como los intereses TAE, TIN y EURIBOR.

• Euro InterBank Offered Rate (EURIBOR)

Que en español significa “tipo europeo de oferta-interbancaria”, es un índice de referencia publicado a diario que indica el tipo de interés que se aplica a los préstamos entre grandes bancos y que posteriormente se lo prestan a terceros, pudiendo ser estos empresas o personas particulares. Existen varios tipos de EURIBOR, y en el caso de los créditos hipotecarios interesan dos en particular: la media mensual y la media anual.

La media del Euribor anual en octubre 2018 se encuentra en -0,157%.

• Tasa de Interés Nominal (TIN)

Se trata del porcentaje que el banco nos cobra por el dinero prestado o el porcentaje que nos paga por haberlo depositado en un periodo de tiempo determinado, lo cual no incluye los gastos asociados a dicha operación bancaria.

Para su cálculo se toma la tasa de EURIBOR y se le suma el diferencial TIN (cada banco ofrece sus hipotecas con su propio diferencial dentro de su oferta hipotecaria). Ejemplos:

TIN = EURIBOR (0,042% en enero de 2016) + diferencial (1,25%) = 1,292 % TIN.

TIN = EURIBOR (-0,157% en octubre de 2018) + diferencial (1%) = 0.843% TIN.

“Tanto el TIN como el TAE son conceptos oficiales establecidos por el Banco de España”

• Tasa Anual Equivalente (TAE)

Se trata de una tasa que permite conocer el costo real o efectivo de la operación hipotecaria cuando las tasas no experimentan grandes cambios durante algún tiempo. Por lo que se trata de una fórmula matemática que incluye los intereses nominales, comisiones bancaria, el plazo de operaciones (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.) y algunos gastos de operación, lo que sirve de referencia para conocer los intereses proporcionales en el próximo año y hacer una estimación aproximada de las comisiones. Haz clic aquí para acceder al simulador oficial por el Banco de España para el cálculo del TAE.

Hay que resaltar que la TAE no es más que una referencia. Es muy útil y valida en los créditos hipotecarios con tasas de interés fija, pero debe ser actualizada cada vez que haya una variación de tasa. Sin embargo, nos permite comparar distintas ofertas hipotecarias y seleccionar la que más se adapte a nuestra necesidad  claro está, siempre y cuando se comparen TAE de tasas fijas con otras fijas, y variables con otras variables.

“Es obligatorio para todas las entidades financieras informar del TAE a los clientes y reflejarlo en todos los contratos y portales informativos.”

 

 

Tipos de comisiones

Comisión de apertura

Se trata de un cargo cobrado por la entidad financiera para hacer frente a los gastos que supone el inicio de operaciones financieras para la disposición del dinero al cliente. Puede ser de tres tipos:

  • Porcentual y aplicada a la cantidad de dinero solicitado.
  • Fija y establecida en un mínimo de euros.
  • Nula, en este caso el banco ofrece 0% de comisión de apertura.

Comisión de estudio

Se trata de un porcentaje que cobra el banco sobre la cantidad solicitada por análisis de riesgo y viabilidad de la hipoteca solicitada, lo cual también incluye el cálculo del TAE. Este coste suele incluirse en la comisión de apertura o cobrarse aparte como comisión de estudio.

Comisión de novación o modificación 

Este cargo se obtiene al solicitar un cambio en las condiciones de contrato original de tu hipoteca, por ejemplo cambiar de un interés variable a uno fijo o ampliar el importe de la hipoteca, por lo que se debe volver a calcular el TAE y analizar los riesgos. Todo ello supone un coste para la entidad bancaria que debe ser cubierto. Puede ser desde 0,001% hasta el 1% según la Ley Hipotecaria de España. 

Comisión de amortización

Es una comisión que el banco cobrará si se desea adelantar parte del capital que el cliente debe. Para los bancos esta comisión cubre el riesgo que asumen por el hecho de que toda la hipoteca pueda ser cancelada a voluntad del cliente, sobre todo si no se cubrieron gastos en las comisiones de apertura. En los préstamos a interés variable la comisión por amortización está limitada al 1%, mientras que en los préstamos a interés fijo la comisión suele ser más alta.

Comisión de cancelación

Se da cuando se cumple el último pago establecido en el contrato del préstamo hipotecario (en el plazo establecido), ya que se debe formalizar el cumplimiento total del pago mediante una escritura pública debidamente registrada, y que anula la hipoteca sobre la vivienda. Todo ello implica una serie de gastos (notaría y registro) que deben ser cubiertos, y que se aproximan al 1% en hipotecas con interés variable mientras que con interés fijo son más altas. 

Comisión de cancelación anticipada

Tal como lo indica su nombre, se refiere al porcentaje que cobra el banco por la cancelación total de la hipoteca antes del plazo establecido, ya que la entidad deja de lucrarse de los intereses por cada pago y se generan gastos que deben ser cubiertos. 

Comisión de subrogación

Son comisiones cobradas por el cambio de una de las figuras participantes, por ejemplo cuando se desea sustituir a uno de los firmantes al vender una vivienda con hipoteca y el comprador ahora asume las responsabilidades asociadas, o también puede darse el caso de que los clientes deseen cambiar la hipoteca de banco o de caja de ahorros. Sea cual sea el caso, la ley estipula que dicha comisión será del 0.5% en los primeros 5 años, y de 0.25% en los años posteriores.

Comisión por reclamación de cuotas impagas

Se trata de un importe fijo de entre 12€ y 30€ que se debe pagar a la entidad bancaria cada vez que el cliente incumpla un pago y se devuelva algún recibo o cuota, lo cual genera gastos adicionales como el volver a emitir los recibos de pago.

Todas estas comisiones vistas por separado no parecen representar grandes gastos hasta que se suman y se analizan en conjunto. Desde Grupo ARYS te invitamos a evaluar cada una de ellas en todas las ofertas de préstamos hipotecarios disponibles antes de tomar tan importante decisión.